Das ist neu in den WFB 2022
(für die Mietwohnraumförderung)

- ein Service für unsere MietNRW-Kunden -



Im Vorjahr wurde die WFB umfangreich umstrukturiert und erweitert. Im Vergleich dazu fallen die Änderungen in diesem Jahr redaktionell gering aus, dafür aber mit großem (finanziellen) Gewicht!

 

1. ALLGEMEINES

Die Zielgruppe, für die im Rahmen der öffentlichen Wohnraumförderung Wohnraum geschaffen werden kann, wird erweitert um "schutzbedürftige, vulnerable Personengruppen, die ihren Wohnraum durch häusliche Gewalt verlieren". Als Praxisbeispiel sei die Förderung von Frauen- und Männerhäusern genannt.

Die Förderung einer zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnung ist möglich, wenn der Förderempfänger Eigentümer aller geförderten Wohnungen des Gebäudes ist.

Die zusätzlichen Auflagen und (Förder-)Einschränkungen in Bergbaugebieten sind in den WFB komplett gestrichen worden.

Die sogenannte Gebietskulisse, die Einteilung der Städte und Gemeinden in Kostenkategorien, wurde für 2021 überarbeitet und bleibt daher in diesem Jahr unverändert. Eine Auflistung der aktuellen Kostenkategorien finden Sie hier, die aktuellen Bedarfsstufen hier.

Bereits in den letzten Jahren wurden immer wieder Erleichterungen beim vorzeitigen Vorhabenbeginn geschaffen. In diesem Jahr fällt eine ganz alte Bastion: der Abschluss von Lieferungs- und Leistungsverträgen, die der Ausführung zuzurechnen sind, gilt in der Mietwohnraumförderung nicht mehr als Vorhabenbeginn und bedarf daher auch keiner Zustimmung zum vorzeitigen Vorhabenbeginn mehr!

Zur Verfahrensbeschleunigung trägt auch der Wegfall der Vorlagepflicht bei Bauträgermodellen ("Durchführung des Bauvorhabens durch Dritte") bei: Die Vertragsentwürfe zwischen Antragsteller und Bauträger müssen dem Bauministerium zur Beurteilung der Förderfähigkeit nicht mehr vorgelegt werden.

Der Baustandard "Passivhaus" ist kein Fördertatbestand mehr.

Bei Antragstellung ab dem 1. Juli 2022 müssen Gebäude die technischen Anforderungen des "BEG Effizienzhauses 55" erfüllen, um förderfähig zu sein (Ausnahme nur bei Gebäuden unter Denkmalschutz).

Die 20-jährige Bindungsdauer ist weggefallen; Zweckbindungen sind jetzt nur noch für 25 oder 30 Jahre möglich.

Die Möglichkeiten zur Bindungsverlängerungen sind erweitert worden: Neben einer Verlängerung zu den bei Auslauf bestehenden Konditionen in den Gemeinden der Mietenstufen 1-3 können jetzt in allen Gemeinden mit Mietniveau 4 die Bindungen gegen Tilgungsnachlässe auf die Restvaluta, Zinserlass und Erhöhung der Bewilligungsmiete verlängert werden.

 

2. DARLEHEN

In allen Mietniveau-Kategorien wurden die Grunddarlehen um ca. 20 % angehoben. Eine Übersicht über die aktuellen Darlehensbeträge finden Sie in der unten stehenden Tabelle.

Neuschaffung im Bestand, z. B. durch Erweiterung (Anbau, Aufstockung) oder Nutzungsänderung ( = Kaserne wird zu Wohnraum) wird weiterhin neubaugleich gefördert!

Das Zusatzdarlehen für Passivhausstandard ist gestrichen worden.

Neu: Zusatzdarlehen für Gebäude mit dem energetischen Niveau "BEG Effizienzhauses 40 Standard" gemäß Richtlinien für die Bundesförderung für effiziente Gebäude - Wohngebäude (BEG WG) in Höhe von 250,- Euro pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche.

Das Zusatzdarlehen für standortbedingte Mehrkosten ist der Höhe nach unverändert geblieben, allerdings sind einige Maßnahmen aus dem Förderkatalog gestrichen worden (z. B. die Errichtung von Lärmschutzwänden und Mehrkosten für Gründungsmaßnahmen, z. B. Abstützung von Nachbarbebauung).

Die Zusatzdarlehen für besondere Wohnqualitäten (Nr. 2.5.3 WFB) sind inhaltlich und rechnerisch verändert worden:

  • Weiterhin werden Maßnahmen gefördert, die der Verbesserung des Wohnumfeldes dienen, z. B. Quartiers- oder Bolzplätze und Bewegungsfelder. Die Auflage, dass diese Maßnahmen "besonders qualitätsvoll" sein sollen (also über Mindeststandard) ist gestrichen worden.
  • Die separate Nennung von Sinnesgärten als förderfähige Maßnahme ist entfallen. Hier wird im Einzelfall abzuklären sein, ob diese Art der Wohnumfeldmaßnahme noch gefördert wird.
  • Die Förderung von Nahmobilitätsangeboten wie Abstellanlagen für (Lasten-)Fahrräder, Ladestationen etc. ist ersatzlos gestrichen worden.
  • Zu den förderfähigen Maßnahmen, die der Klimaanpassung dienen, zählen jetzt auch die Errichtung von Rigolen, Retentionsflächen und Zisternen.
  • Die Berechnung des Förderdarlehens für Klimaanpassungsmaßnahmen und besondere Wohnumfeldmaßnahmen ist komplett geändert worden: Die Förderung wird nicht mehr je Maßnahme einzeln errechnet und auch nicht mehr pro Quadratmeter gestalteter Fläche.
    Jetzt bilden die Herstellkosten für alle Maßnahmen dieses Punktes die Berechnungsgrundlage. Deren Summe wird - wie bisher - aufgeteilt auf geförderte und nicht geförderte Einheiten. Von dem Kostenanteil, der auf die geförderten Einheiten entfällt, werden 75 % gefördert, maximal 10.000 Euro pro geförderte Wohnung.
Das Zusatzdarlehen für Bauen mit Holz ist auf 1,10 € pro Kilogramm verbautem (förderfähigen) Holz angehoben worden (vorher 0,80 €/kg).

Die Konditionen für die Förderdarlehen sind nicht geändert worden: Seit 2021 beträgt der Auszahlungskurs 100 %, die Zinsen betragen für die ersten 15 Jahre 0 % p.a., die Tilgung in der Regel 1 %, auf Wunsch auch 2 % p.a.

Die Tilgungsnachlässe auf das Grunddarlehen sind jeweils um 5 % angehoben worden und betragen:

Gemeinden mit Mietniveau

Grunddarlehen

Zusatzdarlehen
 25 Jahre Belegungsbindung30 Jahre Belegungsbindung 
M 1 - M 320 %25 %50 %
M 430 %35 %50 %

 

3. GRUPPENWOHNUNGEN
- auch Cluster-Wohnungen genannt -

Auch hier wird die Zielgruppe, für die Gruppenwohnungen geschaffen werden können, erweitert auf "grundsätzlich alle Wohnungssuchenden" und explizit auch auf "schutzbedürftige, vulnerable Personengruppen, die ihren Wohnraum durch häusliche Gewalt verlieren".

Wie im Vorjahr gelten die baulichen Anforderungen nach dem Wohn- und Teilhabegesetz (WTG) nicht für Gruppenwohnungen, die für Auszubildende, Studierende oder vulnerable Personengruppen errichtet werden.

Die Appartements müssen nach wie vor mit eigener Küchenzeile ausgestattet werden. Bei Gruppenwohnungen mit maximal 4 Appartements kann die (anfängliche) Ausstattung mit einer Küchenzeile entfallen, sofern die Nachrüstbarkeit möglich ist (d.h. die notwendigen Anschlüsse müssen vorhanden sein).
NEU: Die anfängliche Ausstattung mit einer Küchenzeile kann in Gruppenwohnungen mit mehr als 4 Appartements dann entfallen, wenn die Appartements für Bewohner vorgehalten werden, die nachweislich nicht in der Lage sind, eine Küchenzeile gefährdungsfrei zu nutzen.

Auch die Auflage zur Ausstattung mit einer Gemeinschaftsküche und einem Essplatz für die gesamte Bewohnerschaft ist geblieben.
NEU: Für die Erstausstattung darf ein Möblierungszuschlag von bis zu 45 Euro monatlich je Appartement erhoben werden (ohne Genehmigungsvorbehalt des Bauministeriums).

Für die Berechnung der Fördermittel soll die Gemeinschaftsfläche jetzt auf die Anzahl der Personen (und nicht mehr auf die Anzahl der Appartements) verteilt werden. Dies entspricht dem Verteilerschlüssel für die Berechnung der mietwirksamen Quadratmeter, so dass es - endlich - nicht mehr zwei unterschiedliche Appartementgrößen in den Berechnungen gibt!

 
4. MIETEN

Die Bewilligungsmieten sind nicht angepasst worden. Eine Übersicht über die aktuellen Bewilligungsmieten finden Sie in der unten stehenden Tabelle.

Der Mietzuschlag für Passivhausstandard ist gestrichen worden. Stattdessen darf nun ein Mietzuschlag in Höhe von 0,10 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhoben werden, wenn die Wohnung das energetische Niveau des "BEG Effizienzhauses 40 Standard" aufweist.

Weitere Mietzuschläge, z. B. für Einbaumöbel, die für bestimmte Zielgruppen in Mietwohnungen notwendig sind, können nach Absprache mit dem Bauministerium zugelassen werden. Für Einbaumöbel in Gruppenwohnungen gelten andere Vorschriften (siehe unter Nr. 3 Gruppenwohnungen).

Nach wie vor gilt: Bei der Berechnung der mietwirksamen Wohnfläche stellen innenliegende Kellerersatzräume keine mietwirksame Wohnfläche dar. Es müssen angemessene Quadratmeter von der tatsächlichen Wohnfläche abgezogen werden, die Prüfung auf Angemessenheit fällt in den Ermessensspielraum der Bewilligungsbehörde.


 
5. BAUPLANUNG

Bei Antragstellung ab dem 1. Juli 2022 müssen geförderte Gebäude die technischen Anforderungen des "BEG Effizienzhauses 55" erfüllen, um förderfähig zu sein (Ausnahme nur für Gebäude unter Denkmalschutz). Die technischen Anforderungen sind den "Richtlinien für die Bundesförderung für effiziente Gebäude - Wohngebäude (BEG WG)" zu entnehmen.

Die Anforderungen an die Grünfläche (1/3 der Grundstücksfläche) sind reduziert worden: Es muss nur noch die Hälfte der geforderten Grünfläche als Bewegungsfläche nutzbar sein. Dieser Teil kann nach Absprache mit der Bewilligungsbehörde weiter reduziert werden, wenn die Fläche auf geeignete Weise kompensiert wird (für Beispiele siehe Nr. 4.3.5 WFB).

Gemeinschafts- oder Infrastrukturräume, die gewerblich genutzt werden sollen, sind nicht förderfähig - auch nicht bei nur teilweiser gewerblicher Nutzung.

Es gibt über die Vorschriften der Landesbauordnung hinaus keine weiteren Anforderungen an die zu schaffende Abstellfläche (§ 47 Abs. 4 BauO NRW). Die Prüfung auf Angemessenheit fällt in den Ermessensspielraum der Bewilligungsbehörde.

Die Aufzugspflicht ist 2021 den Bestimmungen der Landesbauordnung angepasst worden (nur in Gebäuden ab Gebäudeklasse 3). Bei Wohnungen , die für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen außerhalb der Eingangsebene zweckgebunden sind, fordert die WFB unabhängig von der Gebäudeklasse die Erreichbarkeit mit Aufzug.

Die Auflagen zur Barrierefreiheit entsprechen den Vorschriften der Landesbauordnung in Verbindung mit der Verwaltungsvorschrift "Technische Baubestimmungen NRW (VV TB NRW)". Sie gelten aber nach WFB für alle Wohnungen, unabhängig von der Gebäudeklasse und der Anzahl der Geschosse.
Aktuelle Ausgaben der genannten Vorschriften sind auf der Internetseite des Bauministeriums im Themengebiet Bau > Baurecht > Bauordnung einzusehen.

 

6. UNVERÄNDERT SIND GEBLIEBEN

Die Ansätze der II. BV für die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Die Übergangsregelung: Eingereichte und noch nicht bewilligte Förderanträge können auf Wunsch nach den WFB 2021 beschieden werden.


 
7. Die Grunddarlehen betragen für Neubau und Neuschaffung im Bestand je qm:

MietniveauEinkommensgruppe AEinkommensgruppe BEinkommensgruppe A
- mittelbare Belegung -
M 1 - M 32.620 €1.580 €1.572 €
M 42.830 €1.900 €1.698 €
M4+
(Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster)
2.950 €1.960 €1.770 €

    zzgl. Zusatzdarlehen für
  • standortbedingte Mehrkosten
  • Klimaanpassungsmaßnahmen und besondere Wohnumfeldqualitäten
  • energetisches Niveau auf "BEG Effizienzhaus 40 Standard"
  • Bauen mit Holz
  • Einbau elektrisch bedienbarer Türen
  • rollstuhlgerechten Wohnraum und Wohnraum für Menschen mit Schwerbehinderung
  • städtebauliche oder gebäudebedingte Mehrkosten
  • Mieteinfamilienhäuser

Den Text der aktuellen WFB 2022 finden Sie hier (Stand nach redaktionellen Änderungen vom 17.02.2022).

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